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    发布时间:2019-04-02 14:57:31     文章来源:原创     点击量:35639

抵押权预告登记涉及的法律风险及警示

 

案例:

2016226日,某农商银行与袁某签订《个人住房贷款合同》一份。合同约定农商银行向袁某发放贷款127万元,贷款期限为240个月,还款方式为每月等额本息还款,贷款用途为支付其购买的位于某处的房屋。借款人未按期归还贷款本息的,贷款人可宣布合同项下贷款本息全部提前到期;袁某以合同项下贷款所购房屋向农商银行提供抵押担保,并办理了抵押权预告登记手续。扬帆地产公司为本合同项下债务提供连带保证责任。合同签订后,农商银行依据合同约定将款项划拨至指定账号。

借款后,袁某依约履行还款义务至201741日。且农商银行至今尚未收到合同项下抵押物的他项权证。故农商银行起诉至当地法院,要求提前收回贷款本息,并对合同项下的房屋折价或者拍卖的价款在债权范围内享有优先受偿权,同时要求扬帆地产公司承担担保责任。

庭审中,扬帆地产公司答辩称:扬帆地产公司承担保证责任应该在抵押物变卖或拍卖之后的余额承担保证责任。理由是原告依据的合同未明确指出保证人在抵押物担保之前承担保证责任,《担保法》第二十八条第一款,同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。

法院判决:

一、袁某应在本判决生效之日起十日内归还原告农商银行剩余本金及利息;

二、被告浙江扬帆地产集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任;

三、驳回原告其他诉讼请求。

法官说法:

一、原、被告签订的借款合同系各方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,各方应严格按照合同约定履行义务。合同签订后,原告按约定向被告发放借款,袁某借款后未按合同约定支付利息,已构成违约,合同中就贷款提前到期情形已作了明确约定。因此,原告要求袁某归还借款本息的诉讼请求,合理合法,予以支持。

二、根据《物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告农商银行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时,对讼争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分,但并非对讼争房屋享有现实抵押权。故原告主张对讼争房屋拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权,于法无据,不予支持。袁某未归还本息的违约行为发生在被告扬帆地产公司应承担担保责任的阶段内,被告扬帆地产公司应按约定对袁某的上述债务承担连带还款责任。

警示:

抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。在能够进行不动产登记之日起三个月内,银行应及时与抵押人办理抵押登记,否则,预告登记失效,银行将会丧失对抵押物的优先受偿权。(浙江柯城农商银行 方圆)

 

 

 

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