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    发布时间:2019-10-12 14:46:17     文章来源:原创     点击量:7845

抵押房产证实不符的风险与防范

 

  银行在设定抵押权时应对抵押物进行现场勘查与核对,抵押登记后应对抵押物变动情况进行跟进监管。否则会出现抵押房屋现状与产权登记信息不符的情况,申请法院执行时有可能法院会以“抵押物暂不具备处置条件”为由终结本次执行程序,导致贷款本息不能收回的风险。笔者将通过一则案例,对这一问题进行剖析,供大家参考。

  案例简介

  2008425日,中国工商银行股份有限公司泰顺支行(以下简称工行泰顺支行)与陈良某,陈端某(系夫妻关系)签订了一份《个人消费贷款借款(担保)合同》,约定由工行泰顺支行出借给陈良某人民币700000元,借款期限自2008425日至2023425日,还款方式为等额按月还款,共180期,每次还款额为7939.48元。以陈良某,陈端某共有的坐落于泰顺县罗阳镇建设路217.29平方米房屋作抵押,并办理了房屋抵押登记。陈良某从20146月开始未按时足额偿还贷款本息。工行泰顺支行为维护合法权利,于2014813日向泰顺县人民法院提出实现担保物权的申请,请求裁定拍卖、变卖登记在陈良某,陈端某名下的坐落于泰顺县罗阳镇建设路房屋,所得价款在借款本金人民币522642.45元及相应利息(包括利息、罚息、复利)范围内优先受偿。

  经泰顺县人民法院审理,认为工行泰顺支行的申请符合法律规定,予以支持,对陈良某、陈端某所有的坐落于泰顺县罗阳镇建设路房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价,工行泰顺支行对变价后所得款项优先受偿借款本金人民币522642.45元及相应利息(具体金额以优先受偿时银行结算单据为准)。

  随后,工行泰顺支行向法院申请执行,执行过程中法院对抵押物进行了实地查看,发现该房屋的实际情况与房产登记信息不符。房产登记该房屋的类型为落地房,但是事实上该房屋与相邻房屋联合建成套房。该套房使用的楼梯不在该房产证登记的房产内,即本案抵押物部分无法单独使用。法院认为,鉴于抵押物部分存在上述情况,抵押物不宜进入拍卖或变卖的司法处置程序。本案的执行措施已穷尽,应当终结本次执行程序。待有条件处置上述抵押物房产时,申请执行人工行泰顺支行可依法请求继续执行。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条的规定,裁定如下:本次执行程序终结。

  案例分析

  (一)主要法律规定。物权法第一百八十条规定了可以用来抵押的财产的范围。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:一是建筑物和其他土地附着物;二是建设用地使用权;三是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;四是生产设备、原材料、半成品、产品;五是正在建造的建筑物、船舶、航空器;六是交通运输工具;七是法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

  物权法在从正面规定可以抵押的财产的同时,又从反面规定了不得用于抵押的财产范围。第一百八十四条规定下列财产不得抵押:一是土地所有权;二是耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;三是学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施:四是所有权、使用权不明或者有争议的财产;五是依法被查封、扣押、监管的财产;六是法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

  (二)抵押物的基本要求。抵押物又称抵押财产,它是抵押权的标的或客体,然而并不是所有的财产都可以用来作为抵押标的物。根据物权法和其他有关法律的规定,抵押物应当符合以下几个基本要求:一是必须是某项特定财产。如果抵押财产不能特定,抵押权人就无法支配抵押财产,从而不可能顺利地实现抵押权。二是抵押人对抵押物必须享有所有权、处分权。财产所有权,是指所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。财产处分权,是指依法处理所有物,变更它在事实上和法律上命运的权利。三是必须是合法财产。借款人或者第三人提供抵押的财产必须是合法取得的财产,非法占有和取得的财产不得作为抵押物。四是必须是无争议的财产。借款人或者第三人提供抵押的财产必须与他人无争议,如果与他人有争议,该财产的所有权尚处于不确定状态,银行不该接受该财产抵押,若已经接受抵押,在该财产的争议未得到解决之前,抵押权无法实现,如案例。五是必须是法律未排除抵押的财产。物权法和有关法律排除抵押的财产,即法定不得用于抵押的财产,银行不得与抵押人协议抵押,否则抵押合同无效,抵押权不能成立。六是必须是国家允许进入市场流通的财产。银行接受借款人或者第三人的财产抵押,并非为了取得抵押物,而是看中抵押物的交换价值。当借款人到期没有偿还借款时,实现抵押权就需要处理抵押物,而处理抵押物必须进入市场流通换取价款。

  防范建议

  (一)设定抵押前进行现场核实。无论是借款人还是第三人提供的抵押物,客户经理在设定抵押登记前,务必到现场对抵押物进行实地核实,全面核实抵押物的权属是否与已登记的信息相一致;是否有租赁情况;是否已被司法机关查封等。抵押房产是否存在违章变造、改造现象,由于违法、违章的建筑物虽然也有所有人,但此种建筑物被禁止流通,所有人不得转让建筑物,因此此种建筑物属于依法不得抵押的财产,银行不得接受此类房产抵押。

  (二)设定抵押后进行现场检查。如果抵押人对已设定登记的抵押物进行违章变造或改造,即使法院判定抵押有效,也可能会因为抵押物违章或房屋现状与产权登记不符难以变现,而导致贷款本息无法收回。因此,贷款发放后,客户经理应按季对抵押物进行检查,一旦发现有违章变造或改造情况情况,要求抵押人恢复原状,或者要求抵押人重新提供其他抵押物。

  (三)对抵押物进行证据固定。无论是设定抵押登记前的现场核查,还是贷款发放后现场检查,客户经理应当全方位地将原建筑物与变造或改造加盖的抵押物采用影像、图片技术进行证据固定,并让抵押人进行确认。固定的证据材料作为抵押合同的附件,一并报备登记部门。

  (四)及时行使不安抗辩权。客户经理在贷后检查过程中,发现抵押物被违章变造或改造,在与抵押人协商无果的情况下,必须及时向法院提起诉讼,及时行使不安抗辩权,通过法律途径要求抵押人对抵押物恢复原状,或要求借款人提前归还贷款。(浙江临安农商银行 美达)

 

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