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    发布时间:2019-09-03 15:39:56     文章来源:原创     点击量:9094

 

从抵押物处置看小微企业融资难

——以天地公司抵押物处置为例

 

 

【案例回顾】

20134月,天地公司向某农商银行贷款1600万元,以其位于市工业园区的厂房作抵押,法人范某及其亲友邹某、李某为此贷款作连带清偿责任保证。2014年贷款到期,天地公司无法依约归还贷款本息,各担保人亦未履行担保责任。虑及天地公司是本地的老牌企业,法人范某亦是知名企业家,农商银行与范某多次协商、调整还款策略,但依旧无法挽回企业经营不善、资金链断裂的颓势。无奈,农商银行于2015年起诉至法院,要求天地公司归还贷款本息,并行使抵押权和担保权。同年,天地公司宣告破产。

2016年,市中级法院三次在淘宝网司法拍卖天地公司位于市济经开发区的厂房,因无人竞拍而流拍。该厂房土地面积24201㎡,房屋及建筑物面积8215.44㎡,司法评估价为1990万元。三次流拍后,农商银行以第三次拍卖保留价1015万元以物抵债,同时负担天地公司拖欠的职工工资56万元、企业及个人社保费用52万元、破产案件管理人报酬10万元,以及土地、厂房过户产生的全部税费共计150万元。

虽然农商银行以“以物抵债”的方式处置了不良贷款,但也是损失惨重。天地公司尚欠贷款本金1600万元,利息104万元,抵押物三次流拍,即使农商银行以保留价1015万元以物抵债,仍不足以覆盖贷款本息,资金敞口689万元,加上所负担的所有费用268万元,损失共计957万元。

【难点分析】

通过上述案例不难看出,且不说民企、小微企业的第一还款来源是否稳定,如若出现风险,作为第二还款来源的抵押物,即厂房及土地难以处置,成为银行对民企、小微企业融资慎之又慎的重要原因。

(一)工业厂房评估价虚高,价值波动大,银行难以准确把握抵押物的价值。上述案例中,抵押物在贷款时评估价为2600万元,而司法评估价为1990万元,中间的差额有610万之多。其中的原因不仅在于评估人员的业务水平,或者在于抵押人授意评估人员高估价值 ,更在于工业厂房随着市场行情的波动所产生的不稳定。这就导致了评估价与实际处置价之间的差距不可控,容易出现处置价难以覆盖贷款本息的情况。

(二)工业厂房相对于普通住宅,受众面更小,拍卖常以流拍收尾。工业厂房面积相对较大,价值相对较高,能全体接盘的投资人不多。另一方面,工业厂房一般位于城市的工业园区内,政府会对园区进行管理规划,限制了部分的意向投资人。

(三)处置抵押物成本过高。上述案例中,农商银行在以物抵押的过程中,要支付天地公司所欠职工工资、社保、管理人费用,以及所有税费。税费往往是银行不可承受之重——银行不仅要负担买方所承担的契税(总价3%)、印花税(总价0.05%),更要支付卖方所承担的增值税及附加(总价5.6%)、印花税(总价0.05%)、土地增值税(总价5%)及企业所得税(应纳税所得额25%,应纳税所得额根据卖方本次交易所得及企业盈利亏损情况综合计算)。处置价本就难以覆盖贷款本息,繁重的费用支付无疑是雪上加霜。

【建议及对策】

改善民企、小微企业融资难产困境,不仅要银行做出改变,更需要政府落地更切实可行的方案制度。

(一)建立和完善民企、小微企业融资担保体系。在政策和奖励制度上促进和发展保险公司、担保公司对民企、小微企业的融资担保业务。

(二)改善投融资环境,招商引资,催进流转。政府部门对拍卖、便卖甚至是破产的工业厂区应合理规划,促进投资者的合理投资,该收储的收储,该流转的流转,切不可固守旧制,不支持甚至是阻碍工业厂区的流转。

(三)建立政府信用背书,为民企、小微企业的融资保驾护航。对于环境友好型企业、高新科技企业、政府招商引资企业等政策支持的企业类型,政府可以作信用背书,为企业融资提供支持和便利。

(四)建立政府融资基金,解除银行的后顾之忧。对于符合基金要求的企业融资,如若出现损失,基金可以填补银行一定比例的损失。

(五)对于困难企业,调整甚至免除因抵押物流转产生的费用。房地产抵押物的处置所得须优先支付处置费用,包括税费(尤其是土地增值税)、诉讼执行费、安置费、评估费、拍卖费等,对处置价低于市场价、评估价的,银行本息难以覆盖,若再拿出巨额费用,则会产生政府与民争利的错觉,使得银行不敢或不想对民企、小微企业提供融资。(浙江衢州柯城农商银行 方圆)

 

 

 

 

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