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    发布时间:2018-05-30 14:52:55     文章来源:原创     点击量:7886

抵押预告登记的风险化解措施

 

抵押预告登记制度作为担保方式尚存在诸多不完善,在法定期限内尽快将抵押预告登记转为抵押登记是控制风险的核心,商业银行应重视该环节的风险控制,减少脱保风险。

 

抵押预告登记贷款业务流程存在的问题

在抵押预告登记仍支持优先受偿权的情况下,是否办理抵押登记对债权实现影响不大,但当前经济形势已发生变化,是否办理抵押登记成为了债权银行抵押担保能否落实的核心问题。银行应转变观念,重视预告登记转房产所有权登记和抵押预告登记转抵押登记的业务办理流程,以控制脱保的风险。当前一手楼按揭业务中的抵押登记办理存在以下问题:

(一)对开发商违约办理房产证缺乏有效约束

抵押登记的办理必须建立在房产证办理的基础上,开发商是否按照约定办理房产证成为办理抵押登记的前置条件。实践中存在因开发商原因导致无法按期办理房产证,从而直接影响债权银行不能办理抵押登记的情况。当前银行与开发商之间的合作协议中虽约定由开发商协助预购人与银行办理正式抵押登记,但未约定具体的协助义务和违约责任。由于开发商的办证期限根据开发商向预购人交楼的时间不同而不同,并无统一期限,执行中较难监督房产证办理时间,导致房产登记与抵押登记脱节。

(二)对预购人逾期办证及拒绝办理抵押登记缺乏有效约束

1.因预购人欠缴税费或面积补差款等原因,开发商未按照约定办理房产证时,缺乏必要的救济措施。

实践中常出现房产已具备办证条件,但预购人欠缴税费,开发商也不愿意代其垫付,导致房产证长期不能取得的情况。房产证不能办理则银行的抵押登记也不能办理,同时还引发“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”的问题,如买卖的预告登记失效,则抵押的预告登记也随之失效,导致抵押担保脱保的风险。

2.未在贷款前落实预购人授权银行办理抵押登记,如预购人贷款后不配合银行办理抵押登记,则银行无法单方办理。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定,预告抵押登记转抵押登记,必须为预购人与抵押预告登记权利人共同申请。如预购人拒绝与银行共同办理抵押登记,则银行无法单方向房管部门申请办理抵押登记,只能通过诉讼等途径强制办理,耗时较长,成本较大,还存在诉讼风险。

(三)贷后管理中对抵押预告登记房产的办证进度了解不足,错失办证时机。

贷款发放后,部分银行对于抵押预告房产竣工、办证进度等缺乏有效监管,对开发商何时竣工验收、何时办理房屋所有权首次登记、是否办理房产证等信息未全面了解。如开发商因种种原因未及时办理房产证或已办理了房产证但未及时通知银行,则容易导致预告登记超过三个月有效期,或者房产登记已办理但抵押登记未及时办理,甚至超期三个月有效期未办理。

(四)因预购人涉及其他债务导致预售房产被司法查封的,缺乏有效措施化解风险。

    根据《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》规定,预售房产被查封的,不影响预售房产办理房产及抵押的首次登记。但当前实践中部分房管部门对于已被司法查封的预售房产,不予办理预告登记转房产所有权登记和抵押登记的手续。此做法与行政规章不符,可以通过行政诉讼纠正其不作为的错误行政行为。但部分银行在预售房产被司法查封后,认为房管部门不予办理登记已成事实,于向房管部门申请办证,可能导致预告登记三个月失效的风险。

    如何防范预告抵押登记法律风险

    (一)延长开发商阶段性担保至办妥抵押登记

开发商作为房产登记和抵押登记的关键环节,在预告登记转为正式登记的过程中起到决定性的作用。将开发商的担保责任由办妥抵押预告登记延长至办妥抵押登记,可以分散预售房产不能办理抵押登记的风险,同时可以迫使开发商及时办理房产登记及抵押登记,从源头减少预告登记风险。

(二)控制预售房产办理房产所有权登记的进度

预售房产的房产证办理与银行抵押登记的办理息息相关,是能够办理抵押登记、落实担保的前题条件。建议在与开发商的合作协议中明确,楼盘整体取得大确权和单户符合办证条件的应在限定期内通知银行,未按期通知银行而导致银行未能办理抵押登记手续的,开发商应承担相应违约责任。银行应针对预售房产抵押设置台账,指定专人管理,根据《预售商品房买卖合同》逐户登记办证期限、实际办证进度,明确抵押登记办理时限。

    (三)获取预购人授权,控制抵押预告登记转为抵押登记的流程,在法定时限内将预告登记转为抵押登记,保障优先受偿权

要求预购人在签订贷款合同时出具符合房管部门要求的《授权委托书》,明确由授权银行办理抵押登记并经公证机关公证,留存抵押人身份证明复印件,便于符合办证条件时银行持《授权委托书》即可向房管部门申请办理抵押登记,规避预购人违约办证的风险。

因各地房管部门操作模式不同,银行应全面了解房产所在地房管部门对于办理预售房产权证和抵押登记的有关规定,符合办证条件的,与房产证同时办理抵押登记;不能同时办理的,应在取得房产证之日起三个月内递交抵押登记申请。此外,建议在《个人购房担保借款合同》中约定,为办理抵押登记而由银行所垫付的预购人欠缴的各类税费属于抵押担保范畴,银行有权自抵押物变现款项中优先受偿。

(四)明确逾期不能办理房产证而导致的抵押登记无法办理情况下的救济措施

实践中不能办理房产证的原因有多种,导致房产证迟迟不能办理。如果不能细分未能办证的原因而未设置相应的风险控制措施,将导致银行卷入开发商与预购人的纠纷当中。最优方案是约定不论何种原因,只要预售房产未在约定时限内取得房产证,开发商需向银行承担违约责任。逾期一定期限仍不能办理且预购人又欠贷款的,开发商应对贷款承担连带还款责任。以此推动开发商积极解决办证中存在的各类问题。  

    (五)加强预售房产抵押预告登记后出租的风险防范措施

一是在借款合同中明确约定借款人(预购人)出租房产的,应取得银行书面同意,并将租赁合同向银行备案。借款人(预购人)未经银行同意擅自出租的,银行有权提前收回贷款,并要求借款人承担违约责任。

二是在贷后管理中,如发现借款人(预购人)擅自出租房产,应向借款人了解租赁情况,如租赁合同存在租期长、租金一次性付清等约定,银行应主张立即收回贷款。必要时可提起撤销权诉讼,主张租赁合同严重损害银行利益,要求确认合同撤销,但该诉讼要获得人民法院支持需建立在证据充分的基础上,诉讼风险较大。

对已发放的预告抵押登记担保贷款的法律风险化解建议

(一)梳理当前预售房产办证情况,明确办证时限

通过向开发商了解和向房管局、网站查询等方式,了解预告登记房产是否符合办证条件,及时与开发商、抵押人办理房产证和抵押登记,确保符合办证条件的抵押预告登记房产在法定期限内转为抵押登记。

(二)及时了解不能办理房产证的原因,排除不利因素,及时办理抵押登记

如开发商因未缴清土地出让金、市政配套费、未取得规划验收等过错而导致房产证未办理的,应按合作协议要求开发商承担违约责任,并督促其尽快办理房产证;

如因预购人未按面积差异结算房屋价款、未向税务部门缴纳契税、印花税等税费等过错导致未办理房产证的,建议与开发商协商要求其垫付费用,或在权衡利弊后由银行垫付费用以取得房产证办理抵押他项权证,银行垫付后可通过诉讼向预购人主张返还垫付款,并申请参与抵押物拍卖款项分配;

如因房产被司法查封导致无法办理房产证或抵押权证的,建议与预购人共同向房管部门提出办证申请;如房管部门以查封为由不予办理,应取得房管部门不予办理的书面回复,并向人民法院提起行政诉讼,诉请房管部门办理相关权证;如预购人不予配合办理抵押登记的,应提起民事诉讼要求预购人履行办理抵押权证的义务,并追究其违约责任。

   (三)收集租赁情况,积极主张权利

    对于预告登记后又签订长期租赁合同的,建议收集相关证据材料,租赁合同存在租期长、租金一次性收取等严重影响银行抵押权实现的,应向人民法院主张租赁合同损害银行利益,要求予以撤销。

    (四)完善抵押预告登记贷款诉讼清收法律措施

对未能按期办理抵押他项权证的贷款诉讼清收时,除主张借款人还款及开发商阶段性的担保责任外,区分以下情况提出诉讼请求:

一是因开发商原因不具备办证条件的,应根据合作协议主张开发商的违约责任,并主张在具备办证条件时,开发商、预购人应办理房产证及抵押他项权证,办妥权证后银行享有抵押优先受偿权。

二是房产已具备办证条件,但因开发商或预购人的原因未办理房产证或抵押他项权证的,诉请开发商或预购人办理权证和办证后的优先受偿权,并主张开发商及预购人的违约责任,其中涉及垫付费用的可一并主张返还。

三是预售房产被其他案件查封的,建议向首封法院提出执行异议,为办理抵押权证争取时间。(农行广东省分行 徐莉 黄芳)

 

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